Duurzame samenwerking WonenBreburg en Giesbers
De gemeente Tilburg werkt samen met onder meer woningcorporatie WonenBreburg aan het versneld realiseren van goedkope huurwoningen. 800 energieneutrale en betaalbare sociale huurwoningen extra in de periode tot 2020 om precies te zijn, zoals vastgelegd in het convenant Taskforce Betaalbaar Wonen. Het aandeel van WonenBreburg hierin is 300 woningen, bovenop hetgeen al op de planning stond. Werk aan de winkel dus. Om te beginnen aan de Hendrik van Tulderstraat waar 22 BENG-woningen gebouwd worden volgens het principe van regisserend opdrachtgeverschap.
Voor de ontwikkeling van het eerste BENG-project binnen WonenBreburg heeft zij gekozen voor Giesbers Ontwikkelen en Bouwen. Een samenwerking waarover Don Sinot, Projectmanager bij WonenBreburg, en Jasper Jansen, Planontwikkelaar bij Giesbers, graag meer vertellen.
“Op zoek naar een partner die ons echt begrijpt”
Sinot: ”Dit type woningen sluit aan bij onze visie op een duurzame woningvoorraad. Wij hebben als corporatie een duurzaamheidsambitie. De rode draad daarbij is energiezuinig, wat zowel het klimaat als de woonlasten en het wooncomfort ten goede komt en daar zijn onze huurders ook weer blij mee. Maar dat brengt ook knelpunten voor ons met zich mee. Dit is ons eerste project volgens het BENG-principe. We willen duurzame stappen zetten maar niet te veel risico nemen. De energiezuinige aanpassingen mogen bijvoorbeeld niet het gebruiksgemak voor de huurder in de weg staan. Je moet dan bijvoorbeeld denken aan gemakkelijk te bedienen installaties. Zo worden er op de verdieping in de woningen radiatoren geplaatst in plaats van vloerverwarming omdat de werking daarvan niet altijd duidelijk is. Met vloerverwarming duurt het immers langer voordat een ruimte op temperatuur is, waardoor er klachten kwamen.
Om te komen tot een geschikte partner hebben wij een preselectie gehouden waar meerdere partijen hun visie op duurzaamheid en de wijze van samenwerking hebben gepresenteerd. De drie partijen die het beste aansloten bij onze visie hebben we uitgenodigd voor dialoogsessies. Tijdens deze sessies kregen wij een goed beeld van de aanpak die Giesbers voor ogen had: regisserend opdrachtgeverschap en ruimte bieden om samen invulling te geven aan het proces en het product.”
Om inzicht te krijgen in welke type woning bij haar duurzaamheidsambitie past, besloot WonenBreburg de uitvraag op te bouwen uit drie varianten:
- EPC 0,4 bouwbesluit
- BENG (Bijna EnergieNeutrale Gebouwen)
- NOM i.c.m. EPV (energieprestatievergoeding, zit bij huurwoningen niet in de huur maar in de servicekosten)
De woning moet goed zijn voor de gebruiker door onder meer hoogwaardige isolatie met triple beglazing en een warmte-terugwin-ventilatiesysteem dat zorgt voor een zeer aangenaam en gezond binnenklimaat. De warmtevraag wordt hierdoor teruggedrongen en voldoet aan 25kW per m2. Maar deze aanpassingen moeten ook aansluiten bij de wijze van beheer van WonenBreburg. Daarom vroeg zij bij de drie varianten de verantwoorde keuze inzichtelijk te maken, aan de hand van de Total Cost of Ownership (TCO) over 50 jaar. “Bij onze duurzaamheidsambitie speelt onder meer mee wat de kosten zijn van het realiseren en van het exploiteren,” aldus Sinot. WonenBreburg was zich er van bewust dat deze uitvraag een extra inspanning van de marktpartijen vroeg en heeft hen hiervoor een compensatievergoeding betaald.
Bijna EnergieNeutraal Gebouw (BENG)
Jansen: “Wij zagen het hele proces ook als een mogelijkheid om zelf veel te leren en speelden in op actuele ontwikkelingen zoals wij bij al onze projecten gewend zijn. Ons ontwerpteam heeft gebruik gemaakt van innovatieve toepassingen om te komen tot een goed gebalanceerde vitale woonwijk volgens de principes van ons FITWONEN-concept (Flexibel, Innovatief en Toekomstbestendig). De NOM-variant die wij hebben aangeboden is opgezet vanuit de principes van dit concept. Hiervoor heeft WonenBreburg uiteindelijk niet gekozen, omdat dit een hogere investering van hen vroeg voor onder meer warmtepompen en extra pv-panelen. Maar de uitgangspunten van FITWONEN zijn wel overeind gebleven en toegepast in de gekozen BENG-variant, wat innovatief genoemd mag worden. Zo is de monitoring komen te vervallen, maar bouwkundige principes met behoud van dezelfde detaillering van draagconstructie en gevelbeeld zijn gebleven. Alle drie de varianten waren toepasbaar in de door ons aangeboden conceptwoning. Door de keuze voor BENG zijn de woningen compatibel wat wil zeggen dat ze zijn voorbereid op verdere optimalisatie naar bijvoorbeeld NOM.
Regisserend opdrachtgeverschap
Het unieke aan onze samenwerking is dat WonenBreburg als regisserende opdrachtgever het proces ‘op afstand’ kan volgen en tijdens het gehele ontwerptraject én de realisatie kan sturen waardoor de kwaliteit geborgd blijft. Bij elke ontwerpstap wordt meteen aantoonbaar gemaakt dat ze voldoen aan de eisen uit de vraagspecificatie. Regelmatig zitten we samen aan tafel om gefundeerde keuzes te kunnen maken. Deze werkwijze zetten we ook voort tijdens de uitvoering, waardoor op elk moment de kwaliteit van het werk kan worden aangetoond. Deze proactieve houding geeft vertrouwen over de aanpak en controle. Regisserend opdrachtgeverschap leunt op vertrouwen. Is dat er niet, dan kan zich dat vertalen in wantrouwen.”
Duurzaam en ook betaalbaar bouwen
Sinot: “Het betaalbaar houden van woningen is voor ons altijd een spanningsveld. We willen duurzaam maar ook betaalbaar bouwen, zodat we ook een betaalbare huur kunnen vragen. Wij richten ons op 1- en 2-persoonshuishoudens, dit houdt in dat we kleinere woningen realiseren. De vaste voorzieningen zijn echter dezelfde. In elk type huis moeten immers een keuken, badkamer en installaties komen, waardoor het bouwen van kleinere woningen naar verhouding duurder is per m2.
We toppen huurprijzen af om huurders te kunnen blijven faciliteren. Bij koopwoningen verdien je duurzame aanpassingen zelf terug. Dit geldt niet voor (sociale) huurwoningen, die zijn voor onze rekening. Daarom staat de haalbaarheid van onze duurzaamheidsambities vaak onder druk. Gelukkig is hierbij door de gemeente wel rekening gehouden bij bepaling van de grondprijs, aangezien dit project voortkomt uit het convenant Taskforce Betaalbaar Wonen. Daarnaast heeft Giesbers in alles met ons meegedacht en het project haalbaar gemaakt. We vinden het een voorwaarde om oog te hebben voor elkaars én gemeenschappelijke belangen, wat ons betreft de basis voor een duurzame samenwerking.”
Kwaliteitsborging door continuïteit
Sinot: “Wat we bedenken aan de voorkant moet aan de achterkant ook geborgd worden. Dus vinden we het belangrijk te weten hoe de kwaliteitsborging geregeld is; hoe ziet de keuring eruit en hoe wordt die uitgevoerd?” Jansen: “In dit project hebben we gewerkt volgens de WBS (work breakdown structure) wat erop neerkomt dat het werk in werkpakketten is opgedeeld. We werken hiervoor met het programma Relatics. In ieder werkpakket is opgenomen welke eisen er geborgd worden, door wie, op welke wijze en op welk moment de borging gereed dient te zijn. Als ontwikkelende bouwer zijn wij integraal verantwoordelijk en willen we tijdens het voortraject borgen dat wat we bedenken ook tijdens de realisatiefase haalbaar is en aantoonbaar voldoet aan de gestelde eisen. Deze werkwijze zorgt er voor dat we klaar zijn voor de Wet Kwaliteitsborging.”
Sinot vervolgt: “Waar we zeer over te spreken zijn is de continuïteit in het projectteam van Giesbers. Ons aanspreekpunt gedurende het hele project is een en dezelfde persoon, Jasper. Hij zorgt ervoor dat alle afspraken bij iedereen bekend zijn, we niet onnodig tijd verliezen met bijpraten en overleg en er altijd snel gereageerd wordt op een vraag of probleem. Dat is heel fijn werken. Evenals over de grondhouding van Giesbers dat er pas gefactureerd wordt als de kwaliteitsborging 100% geregeld is. En daarbij dus aan zichzelf hogere eisen stelt dan door ons gevraagd.”
Jansen: “Wij zijn ervan overtuigd dat we met deze aanpak onze kwaliteit naar een hoger niveau weten te tillen en daarmee WonenBreburg optimaal faciliteren wat de samenwerking ten goede komt. Wij hopen dan ook nog veel van dit soort duurzame projecten samen met hen te mogen ontwikkelen en realiseren.”
Oplevering stap in woningbouwopgave
Woensdag 3 oktober was de officiële aftrap van het project Hendrik van Tulderstraat. Giesbers levert de 22 energiezuinige sociale huurwoningen in het voorjaar van 2019 op aan WonenBreburg, waarmee weer een kleine stap is gezet in de woningbouwopgave die nog voor hen ligt.
